收藏!這9種情形下的商品房買賣可以退房!

2017-7-10 11:52| 發布者: admin| 查看: 732| 評論: 0

簡介:合同無效情形下退房合同無效有很多原因,在此不能一一細數,只能擇實踐中之大端進行分析。(1)違反法律和行政法規強制性規定的合同未經法律規定之效力補正,則合同確定、自始、當然無效。此情形下,可以要求退房。具 ...

合同無效情形下退房

合同無效有很多原因,在此不能一一細數,只能擇實踐中之大端進行分析。

(1)違反法律和行政法規強制性規定的合同未經法律規定之效力補正,則合同確定、自始、當然無效。

此情形下,可以要求退房。具體來說,根據相關法律規定,因欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解或顯失公平等意思表示不真實的合同無效或效力不定;因惡意串通、損害他人利益的合同、以合法的形式掩蓋非法的目的、損害社會公共利益的合同以及違反法律、行政法規的強制性規定的合同也都無效。

實踐中,如果開發商在預售房產時,未取得預售許可證(或提供虛假預售許可證),且在購房者提起訴訟之日也未取得該證,則合同無效,可以退房。

不過有一點要說明,很多咨詢者說“五證”不全、合同無效。這種說法是錯誤的。司法實踐中,在2003年6月1前這種說法可以成立。但現在不能以“五證”來評判合同的效力。

(2)商品房買賣合同沒有備案合同是否無效,能否退房?

不能。商品房買賣合同的備案在法律上只是一種行政管理手段,目的是為國家宏觀調空提供數據基礎,法律規定不是作為效力依據。購房者不能以此為由要求退房。

(3)土地不合法,可以要求退房。

這種情況通常就是實踐中經常提到的“小產權房”。根據我國相關的房地產經營法律以及土地管理的法律,房地產開發只能在二級土地市場進行操作,所用于開發的土地,必須是國有土地,在農地、集體土地上開發的“商品房”由于土地的原因會導致購房者后續的辦證不能,而土地不合法也會導致其“合同”無效。因此,購房者可退房。

(4)開發商的嚴重不誠信行為可退房。

具體是指:

A、先押后賣。即故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

B、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

應當注意的是,并不是所有的“先押后賣”行為都是“嚴重不誠信行為”。還要注意法律上的界定是“故意隱瞞”。當然,考察實踐中的做法,這種情況很少發生。

因為,一般來講,開發商不會也沒有這個能力“不押”,否則,其資金是無法保障的。第二,抵押本身也是法律所鼓勵的一種資金融通方式,只要按照法律規則辦理就是合法的;第三,現有的商品房買賣合同(四川版)也已經明確把抵押情況列明在合同中,只要開發商預售時在合同中列明就不屬于“故意隱瞞”。

所以有位咨詢者就咨詢說開發商賣給他的房子是已經抵押了的,是不合法的,要退房。但其實這就是一種對法律的“誤讀”,因為,抵押行為是否導致退房在法律上有嚴格界定,并不是只要房產是抵押了的就會導致千篇一律的退房。

因此,如果僅以此做退房理由的話,其主張難于得到支持。關于B點其實也是一房數賣的變種。不過此情形下是指在合同簽定時的一房數賣。另外,由于拆遷房的特種債權性質,法律上也把這種情況作為法定退房理由。

(5)購房者不能以房價下降為由要求降低現有合同價款、也不能以此為由要求退房。

關于這一點,很多購房者都試圖以此為由要求降價或退房。但是,這種要求在法律上是站不住腳的,是不合理的要求。因為從法律上來講,降價屬于合同價格條款的變更,退房屬于整個合同的解除,而合同變更須得雙方達成一致,合同解除(法定解除除外)也須得雙方達成一致或事先解除權之保留。否則,不能變更或解除,在司法實踐中要得到支持相當困難。



2

根本違約情形下的退房


根本違約是違約行為中最為嚴重的形態,它直接導致合同相對方不能依據合同實現合同目的、取得期待利益,這種情況下,合同已經沒有意義,法律允許解除。

對此,我國合同法第九十四條作出了原則性規定。針對商品房買賣合同中的具體情況,最高法院對根本違約作出了細化規定,凡符合根本違約的商品房買賣合同允許解除。

主要是指:(1)先賣后押。即:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(2)一房數賣。即商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

此兩種情形下,剝奪了購房者的合同期待權,購房者可以要求退房。當然,此兩種情形的適用是有嚴格條件限制的,必須以“商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋”為前提條件。否則不能主張解除。

比如,在先賣后押的情形下,如果出賣人滌除了抵押權,則不會導致購房者“不能取得房屋”,在這種情況下,就不能主張退房,除非開發商資金斷裂或緊張而無法為滌除行為始得解除。

又比如在一房數賣的情形下,如果開發商與后手并未辦理產權登記也并不必然導致購房者“不能取得房屋”,因此,也不能主張退房,除非開發商與后手辦理了產權登記,后手已確定地取得了房屋產權。



3

面積誤差情形下的退房


關于面積誤差的情形和合理誤差值,不管是法律還是合同的示范文本,均予以了明確規定(但允許約定優先)。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。

即:超過3%(無論是增加還是減少)購房者可以選擇退房;沒有超過3%一般是據實補算差價。至于具體的規則,合同文本中有詳細的規定,購房者可以參閱合同作出判斷。

但有一點值得注意,在房屋總建面不變而套內改變或公攤改變的情況下,解除權的約定問題。最好要爭取只要其中一項的改變超過約定合理誤差值,購房者均可要求退房。



4

質量缺陷情形下的退房


此種情形主要是指房屋的主體結構或地基基礎發生質量問題,導致房屋的安全問題。購房者可以要求退房。但是實踐中這種情況一般不多見。

因為工程質量是非常重要的一個方面,如果連工程質量都出了問題,那其他的問題也就都不是問題了。要注意的是實踐中一般會出現房屋的滲漏、門窗開關問題、地面空鼓、墻皮脫落、抹灰不勻等問題,這些問題屬于質量瑕疵,不屬于質量缺陷,購房者不能以這些理由要求退房,但可以要求開發商維修,費用由開發商承擔。


5

規劃設計變更情形下的退房


實踐中開發商改變規劃條件、更改戶型等情形是經常出現的,根據合同的約定,這種情況下,開發商要書面通知購房者,征求其是否退房的意見。如果開發商怠于通知,則購房者可以要求退房。



6

延期交房情形下的退房


開發商逾期交房是我們在實務中最常見的情形。因為逾期交房加大了購房者的風險,所以不管法律還是合同對開發商的這一違約行為都必須予以適當歸制,以保護購房者的權益。

歸結起來,逾期交房的條件主要是期限問題,而期限問題一般由合同約定,實踐中比較常見的是兩個點:60日和90日。一般逾了這個期限,購房者即可要求退房。



7

逾期付款情形下的退房


這種情形下的解除權一般是保留給開發商。主要指購房這未在合同約定期限內付款,開發商可以解除合同,將房屋另行出賣,以保護開發商的利益。



8

辦證遲延(不能)情形下的退房


辦證遲延(不能)將嚴重影響購房者的利益,故法律規定,在這種情形下,購房者可選擇退房。辦證遲延的情形,一般根據合同約定的辦證最后期限屆滿之日起一年后,仍然不能辦證的,購房者可選擇退房。

辦證不能的原因相當復雜,有開發商的土地問題、資金問題、規劃問題等等,但不管是由于哪一方面出了問題,購房者是確定地不能取得產權,那么購房者無法實現自己的合同目的,也不能擁有房屋的所有權,所以,這種情況下,購房者最好選擇退房。



9

按揭辦理不能情形下的退房


這種情形下,又分兩種情況。

(1)當事人一方的原因導致。或者開發商,或者購房者。這種情況下,對方當事人可以請求解除合同。即,開發商的原因導致,購房者可以解除;購房者的原因導致,開發商可以解除。此為一方解除權。

(2)不可歸責于當事人雙方的事由。此種情況下既不是開發商的原因也不是購房者的原因,則開發商和購房者任何一方均可解除。此為雙方解除權。

商品房買賣合同中的情況是多變的,本文僅僅是就實踐中常見的基本情況從法律上做一個大致的梳理,未能也不可能窮盡所有的問題。商品房買賣的具體問題只有針對具體情況才能做更進一步的分析。

(說明:本文僅就“商品房”問題進行梳理,不涉及二手房、經濟房、政策房、安置房、私房等房產問題,因為這些不同的房產適用不同的法律規則,而商品房反映出來的問題是最多的,故重點探討商品房的法律問題)。

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